אנו שומעים עליה לא מעט בשנים האחרונות, ולו בזכות היתרונות הרבים שהיא מציעה. תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית – נחשבת כיום לאחד מהפרויקטים המעניינים בארץ, אך יחד עם זאת, גם בין המורכבים ביותר. אף על פי שיצאה לפועל לפני לא מעט שנים, נדמה לעיתים שהיא עומדת במקום, וזאת לאור השינויים הרבים שהיא עוברת עם הזמן, האישורים השונים הנדרשים כדי להוציא אותה אל הפועל וגם לא מעט קשיים, שבהם נתקלים דיירי הבניינים המעוניינים בה, לרבות סרבנות מצידם של דיירים אחרים.
מהי תמ"א 38
תמ"א 38 נכנסה לתוקפה בשנת 2005 ומטרתה העיקרית היא חיזוק של מבנים ישנים שנבנו לפני 1980. מבנים אלה לרוב אינם עומדים בתקנים המחמירים הקשורים למיגון המבנה מפני רעידות אדמה ולחיזוקו, ולכן מצריכים תוספת של ממ"ד, יחד עם חיזוק הבניין כולו. התכנית מציעה, נכון להיום, כמה אפשרויות: חיזוק בניין קיים ושיפוצו, או הריסתו ובנייתו מחדש. יזמים או קבלנים הלוקחים על עצמם את ביצוע התכנית מקבלים הקלות מס משמעותיות ופטורים למיניהם, שהופכים את הפרויקט למשתלם עבורם. תמ"א 38 מציעה יתרונות רבים. ראשית, מדובר בחיזוקו של המבנה מפני רעידת אדמה. כל זאת, על ידי תוספת של ממ"ד לכל אחת מהדירות וחיזוק יסודות הבניין. שנית, ישנה גם תוספת של מעלית או שתיים, וכן תוספת של מרפסת שמש לכל דירה. במקרים רבים, ובהתאם לתנאי השטח והגודל שלו, זוכים הדיירים גם להרחבת הדירה הקיימת, מה שמעלה את שווי דירתם. תמ"א 38 כוללת גם החלפת התשתיות הקיימות, כמו תשתית המים והביוב וגם תשתית החשמל. במידה ואפשרי, ניתן להוסיף גם חניון בצמוד לבניין או חניון תת קרקעי.
תמ"א 38 2 הוא תיקון שנוסף לתכנית בשנת 2010, ומהווה מעין הרחבה לתכנית הקיימת. תיקון זה מדבר על הריסת בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו (בדומה לתכנית "פינוי בינוי"). במסגרתו של תיקון זה מקבל הקבלן/היזם את זכויות הבנייה ואת כל ההטבות שהופכות את הפרויקט למכניס ולמשתלם עבורו. כמו בתמ"א 38 ללא תיקון, גם כאן הדיירים אינם צריכים לשלם דבר ויכולים ליהנות מלא מעט יתרונות: דירה חדשה בבניין חדש, תוספת של 25 מ"ר לדירה, מחסן פרטי, חניה רשומה בטאבו, מרפסת שמש, מעלית, לובי מפואר ועיצוב פנים מושקע. במהלך הבנייה עוברים הדיירים למקום מגורים חלופי על חשבונו של הקבלן/יזם. הם מקבלים שכר דירה בגובה של שכר הדירה שהיו מקבלים במידה והיו משכירים את דירתם המקורית. תמ"א 38 3 הוא תיקון נוסף לתכנית המקורית, שנכנס לתוקפו בשנת 2012. תיקון זה מאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין שעבר תהליך של חיזוק במסגרת תמ"א 38. התיקון מהווה תמריץ כלכלי חשוב מאד ליזמים ולקבלנים, כדי לעודד אותם לקחת בכך חלק.
איך בוחרים את הקבלן/היזם
אתם מתגוררים בבניין שנבנה לפני 1980 ורוצים להוציא לפועל את הפרויקט? אם כן, תגלו שיש לא מעט יזמים וקבלנים המתעניינים בכך, לפחות בשלבים הראשונים. תגלו גם שכל קבלן או יזם מציע תנאים אחרים, שהפער ביניהם יכול לעמוד על מאות אלפי שקלים. אז, איך בוחרים את הקבלן או את היזם לביצוע הפרויקט? הנה כמה נקודות שכדאי לבחון אותן מראש: ראשית, יש לשים דגש על מקצועיות ועל ניסיון. מומלץ לפנות לקבלן או ליזם שלקח חלק בפרויקט שכזה או משתתף בו נכון לעכשיו. קבלן כזה מכיר היטב את כל הסוגיות הקשורות בכך ומציע לרוב הצעה שהיא ריאלית הרבה יותר מכל הצעה אחרת. חשוב שזה יהיה קבלן בעל מוניטין, קבלן המכיר היטב את כל הנפשות הפועלות ובעל קשרים עם אנשי מקצוע ועם גופים שונים. קבלן שמסוגל "לדחוף" את הפרויקט ולקדם אותו.
במקרה שבו תחליטו לפנות ליזם, מומלץ בראש ובראשונה לערוך סקר שוק. כדאי לפנות לכמה יזמים שונים ולבדוק מולם את הצעותיהם. כדאי לבדוק מול כל אחד מהם באילו פרויקטים של בנייה הוא לקח חלק, באיזה סדר גודל של פרויקט מדובר, מהי העלות שלו וגם כיצד נראית התוצאה בשטח. יש לשים דגש רב על חוסנו הכלכלי של היזם ולוודא שהוא זכאי לקבל את המימון הנדרש לו כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל. חשוב כמובן גם לבקש מהיזם דו"ח אפס, המפרט בצורה מדויקת את הוצאותיו ואת ההכנסות שלו. הדו"ח הזה משמש גם את הבנק לצורך בחינת העסקה ומידת הרווחיות של הפרויקט. כדאי לערוך מפגש בין הקבלן או היזם לבין כל הדיירים – מפגש שבו אפשר להעלות נושאים הקשורים לתחום ולשאול שאלות. זוהי דרך מצוינת להתרשם ממידת המקצועיות שלו ומיכולתו להבין את הצרכים הקיימים.
מה חשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך
פרויקט תמ"א 38 הוא הזדמנות לשפר את תנאי המחיה וליהנות גם ממרחב בטוח יותר. יחד עם זאת, הוא עשוי לארוך לא מעט זמן, ובמיוחד כשמדובר בהריסה של הבניין ובבנייתו מחדש. תהליך זה מצריך מידה רבה של סבלנות מדיירי הבניין ועליהם להבין את שלביו השונים. מסיבה זו, חשוב ללמוד על התהליך לפני צאתו לפועל ולשאול כמה שיותר שאלות בנושא. כדי לקדם אותו כמה שיותר מהר, ובעיקר בשלביו הראשונים, נדרש שיתוף פעולה מלא של הדיירים והסכמה על כל התנאים. חיזוק מבנה קיים הוא פרויקט פולשני. הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין עצמו, כשבמהלך התקופה מתבצעים בו עבודות חיזוק ובנייה שונות. זוהי תקופה לא קלה, אולם בסופה נהנים מתוצאות נהדרות, המצדיקות את חוסר הנוחות הזו. חשוב להיות סבלניים ולהתחיל את הפרויקט באנרגיות טובות ובחשיבה חיובית. בחירה של יזם מקצועי ומנוסה או של קבלן שמלווה את הדיירים לאורך כל הדרך יכולה לעזור בכך ולאפשר התמודדות טובה יותר עם התהליך כולו (לאורך כל שלביו).
